Pełna własność i spółdzielcze własnościowe – formy własności bez tajemnic!

Przeglądając ogłoszenia prawie zawsze natykamy się informację o formie własności. Mieszkania na sprzedaż w Polsce w największej mierze dzielą się na pełną własność oraz na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wyjaśniamy znaczenie oraz różnice, na które należy zwrócić uwagę.

Formy własności mieszkania w Polsce

Choć samych form własności jest więcej, to pełną własnością oraz spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu jego właściciel może zarządzać w największej mierze. Co najważniejsze, te prawa mogą zostać przeniesione zarówno poprzez sprzedaż nieruchomości, jak i przez spadkobranie lub darowiznę. Na obie formy można zaciągnąć kredyt hipoteczny, a tym samym obciążyć księgę wieczystą hipoteką. Czym więc różnią się w praktyce?

Pełna własność – forma dająca największe uprawnienia właścicielowi

Pełna własność, zwana również odrębną własnością daje właścicielowi najszersze i najbardziej trwałe prawa. W tym przypadku właściciel nie posiada jedynie samego lokalu, ale także jest współwłaścicielem części wspólnych budynku oraz gruntu, na którym budynek stoi, a w niektórych przypadkach również dróg wewnętrznych znajdujących się w obrębie budynku. W praktyce pełna własność umożliwia swobodne dysponowanie mieszkaniem – można je sprzedać, wynająć, podarować, a także obciążyć hipoteką lub zapisać w testamencie. Każde mieszkanie objęte pełną własnością posiada księgę wieczystą. Co dla wielu istotne, właściciel ma również prawo współdecydować o sprawach wspólnoty mieszkaniowej, najczęściej poprzez głosowanie na zebraniach.

Na właścicielu tej formy własności mieszkania ciążą obowiązki, o których należy pamiętać – coroczny podatek od nieruchomości i gruntów oraz w niektórych przypadkach opłata przekształceniowa płatna jednorazowo lub w rocznych ratach. Choć każdy właściciel nieruchomości ma głos proporcjonalny do swojego udziału w nieruchomości wspólnej (czyli powierzchni lokalu względem całego budynku) to najczęściej wybierany jest zarząd oraz administracja wspólnoty. Aby móc mieć realny wpływ na decyzje podejmowane przez organy wykonawcze należy brać udział w spotkaniach oraz głosowaniach.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – własność mieszkania w budynku spółdzielni

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w praktyce nie różni się od pełnej własności – właściciel może w nim mieszkać, wynajmować, a także sprzedać lub przekazać w darowiźnie, bez potrzeby uzyskiwania zgody spółdzielni. Właściciel posiada prawo do lokalu, jednak budynek, a więc części wspólne oraz grunty są własnością spółdzielni mieszkaniowej. Taka nieruchomość może, ale nie musi posiadać księgi wieczystej. 

Do obowiązków właściciela należy regularne uiszczanie opłat wchodzących w skład czynszu, a także przestrzeganie regulaminu. Właściciel też powinien zgłaszać spółdzielni większe plany remontowe lokalu takie jak wyburzanie ścian lub dzielenie pomieszczeń. Spółdzielnia mieszkaniowa natomiast podejmuje decyzje dotyczące wprowadzania zmian, ulepszeń oraz kolejności ewentualnych napraw części wspólnych budynku. Nie wyklucza to udziału członków spółdzielni, którzy mogą składać wnioski o wykonanie konkretnych prac lub zmian. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można przekształcić w pełną własność. Aby móc to zrobić grunt, na którym znajduje się lokal musi mieć uregulowany stan prawny i być własnością spółdzielni. Właściciel wówczas musi złożyć stosowny wniosek, następnie lokal należy wyodrębnić w oddzielnej księdze wieczystej i przenieść jego własność aktem notarialnym. 

Kredyt hipoteczny a forma własności mieszkania

Choć w przypadku odrębnej własności, każdy lokal musi posiadać księgę wieczystą, a przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie jest to wymóg, to kredyt hipoteczny można zaciągnąć bez względu na formę własności. Nie ma potrzeby zakładania księgi przed zakupem mieszkania przez jego dotychczasowych właścicieli. Wniosek o założenie księgi wieczystej i ustanowienie hipoteki umownej banku stanowić będzie część aktu notarialnego przeniesienia własności. Organem wnioskującym będzie notariusz, a na nabywcy nie będą ciążyły dodatkowe obowiązki i procedury względem sądu wieczystoksięgowego.

W przypadku wątpliwości dotyczących nabycia mieszkania wynikających z jego formy własności warto zwrócić się o pomoc do biura nieruchomości. Przedstawiciel zweryfikuje istotne dokumenty i doradzi jak najlepiej podejść do zakupu i z jakimi ewentualnymi dodatkowymi formalnościami będzie wiązał się proces. 

Mimo mitów krążących wokół form własności mieszkania, nie ma potrzeby unikać spółdzielczego własnościowego prawa. Inne kraje, na przykład Ukraina spółdzielcze mieszkania traktują jako użytkowanie bez własności. W Polsce takim mieszkaniem właściciel może zarządzać prawie równym stopniu, co pełną własnością. Jeśli więc masz na oku swoje wymarzone M, które spełnia wszystkie Twoje wymagania, nie wahaj się podejść do transakcji. A jeśli potrzebujesz wsparcia lub ekspertyzy, pamiętaj, że biuro nieruchomości chętnie Ci ich udzieli.