W Łodzi określono tak zwaną Specjalną Strefę Rewitalizacji, którą objęty jest znaczny obszar centrum miasta. Co w praktyce oznacza zakup oraz sprzedaż nieruchomości znajdującej się na tym terenie? Z jakimi wiąże się obowiązkami i procesami dla stron i co w przypadku, gdy Prezydent zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu miasta?
Czym jest i gdzie znajduje się strefa rewitalizacji w Łodzi?
Obszar rewitalizacji w Łodzi pokrywa znaczną część centrum miasta. Wprowadzona w lutym 2017 roku ustawa ma na celu ułatwić i przyspieszyć odnowę zdegradowanych kamienic oraz przestrzeni publicznych. Nieruchomości i grunty znajdujące się w strefie podlegają prawu pierwokupu miasta, co oznacza, że przy każdorazowej sprzedaży mieszkania będącego odrębną własnością miasto ma możliwość kupić je od zbywcy. Obszar rewitalizacji w Łodzi obejmuje najstarsze kwartały Śródmieścia – m.in. okolice ul. Piotrkowskiej, Kilińskiego, Włókienniczej, Narutowicza czy Ogrodowej – gdzie koncentrują się prace remontowe i programy wsparcia dla mieszkańców. Mapę szczegółowo określającą działki oznaczone jako strefa rewitalizacji można zobaczyć tutaj.
Zakup i sprzedaż nieruchomości znajdujących się w strefie w praktyce.
Chcąc sprzedać lub kupić nieruchomość znajdującą się w łódzkim obszarze rewitalizacji należy zapoznać się ze szczegółami procesu, ponieważ będzie on nieco różnił się od standardowego. Dotyczy to nieruchomości oznaczonych jako odrębna własność, przy obrocie nieruchomościami oznaczonymi jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zasady pierwokupu nie obowiązują. Warto skorzystać z pomocy agencji nieruchomości w Łodzi, które znają ten temat od podszewki i przeprowadzą klientów przez sprzedaż bez zbędnych problemów i komplikacji. Już na początkowym etapie sprzedaży należy sprawdzić, czy nieruchomość znajduje się w strefie rewitalizacji, w przypadku mieszkań i działek blisko strefy należy pobrać z Urzędu Miasta dokument poświadczający o tym, czy strefa je obejmuje, czy też nie. Po określeniu warunków sprzedaży i podpisaniu umowy przedwstępnej należy umówić nie tylko umowę przyrzeczoną przeniesienia własności, ale wcześniej również warunkową umowę sprzedaży.
Umowa warunkowa i czas miasta na podjęcie decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokupu
Umowa warunkowa oznacza, że przeniesienie własności nieruchomości nastąpi pod warunkiem, że Prezydent Miasta postanowi nie skorzystać z prawa pierwokupu. Dla zbywcy oznacza to, że sprzedaż nieruchomości zostanie dokonana, jednak nie wiadomo jeszcze, czy nabywcą będzie klient podpisujący umowę, czy miasto. Po podpisaniu takiej umowy notariusz składa wniosek o rozpatrzenie prawa do pierwokupu, a Urząd Miasta ma 30 dni, aby na niego odpowiedzieć. Współpracując przy sprzedaży z biurem nieruchomości z Łodzi zarówno zbywca, jak i nabywca jest na bieżąco informowany o statusie wniosku złożonego przez notariusza w Urzędzie Miasta. W związku z dużą ilością nieruchomości znajdujących się w obszarze rewitalizacji w Łodzi należy zakładać, że miasto skorzysta z całego danego mu czasu na odpowiedź, a sprzedaż mieszkania wydłuży się o 30 dni.
Rezygnacja z możliwości skorzystania z prawa pierwokupu miasta
Informacja o rezygnacji przez Prezydenta ze skorzystania z prawa pierwokupu zostanie przekazana do notariatu, który wysłał odpowiedni wniosek w dniu podpisania umowy warunkowej. Agent obsługujący sprzedaż z ramienia łódzkiego biura nieruchomości poinformuje o tym obie strony transakcji i wspólnie z nimi ustali termin ostatecznej umowy przeniesienia własności nieruchomości. Informacja o tym, że miasto nie skorzystało z prawa zostanie zawarta w treści aktu notarialnego, a kolejne etapy sprzedaży będą przebiegały zgodnie z założeniami. Warto pamiętać, że prawo pierwokupu będzie obowiązywało przy każdorazowej sprzedaży mieszkania w strefie rewitalizacji do 2027 roku, czyli do końca okresu obowiązywania ustawy, jeśli nie zostanie ona wydłużona.
Skorzystanie przez miasto z prawa pierwokupu
W rzadkich przypadkach, kiedy Prezydent Miasta decyduje się skorzystać z prawa do pierwokupu musi on dokonać zakupu na warunkach ustalonych w umowie przedwstępnej. Miasto nie może podejść do negocjacji ceny sprzedaży i musi trzymać się ustalonych terminów. W takim wypadku wpłacony wcześniej zadatek musi zostać zwrócony kupującemu, a pełna kwota sprzedaży zostanie opłacona przez Urząd Miasta na konto sprzedającego. Koszty operacyjne, czy koszty czynności notarialnych już wykonanych nie zostają jednak zwrócone.
Obszar rewitalizacji w Łodzi a ochrona konserwatorska
Nie należy łączyć zasad obowiązujących w strefie rewitalizacji z objęciem nieruchomości przez opiekę konserwatora zabytków. O ile pierwsze zagadnienie, opisane szczegółowo w treści artykułu dotyczy specjalnie wydzielonej strefy i wiąże się z koniecznością podejścia do umowy warunkowej z miastem, o tyle konkretne nieruchomości objęte ochroną Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków (WUOZ) podlegają restrykcjom związanym z remontem, przebudową, sposobem korzystania oraz obowiązkiem zachowania substancji zabytkowej.
Jeśli planujesz sprzedać lub kupić nieruchomość znajdującą się na obszarze rewitalizacji w Łodzi powinieneś założyć wydłużony proces sprzedaży, konieczność podpisania umowy warunkowej sprzedaży oraz możliwość (choć niewielką) skorzystania przez miasto z prawa pierwokupu. Choć może wydawać się to skomplikowane, to wiele nieruchomości na tym obszarze jest w obiegu na rynku, a czynności prawne z nimi związane są przeprowadzane na porządku dziennym. Aby uniknąć stresu związanego z tym i innymi obostrzeniami prawnymi warto skorzystać ze wsparcia agencji nieruchomości w Łodzi. Pośrednik już na początku opowie ci o sytuacji prawnej mieszkania, weźmie na siebie lwią część obowiązków dotyczących sprzedaży i będzie wspierał cię ekspertyzą od wystawienia oferty po przekazanie kluczy nowemu właścicielowi.
Szukasz sprawdzonego partnera w procesie zakupu lub sprzedaży nieruchomości?
Skontaktuj się z nami i dowiedz się, jak możemy pomóc Ci w osiągnięciu sukcesu.