Wycena nieruchomości – dlaczego nie zrobimy tego przez telefon?

Wycena nieruchomości to podstawowe zadanie przed sprzedażą. Należy zadbać, by została wykonana profesjonalnie oraz w zgodzie z rynkowymi wartościami. To właśnie Twój pierwszy krok do szybkiej i udanej sprzedaży!

To jedno z najczęstszych pytań, jakie słyszymy od właścicieli mieszkań. “Ile moje mieszkanie jest tak właściwie warte?” I trudno się dziwić – każdy chce szybko poznać orientacyjną cenę swojej nieruchomości przed potencjalną sprzedażą. Problem pojawia się wtedy, gdy dzwoniący oczekuje, że profesjonalna wycena nieruchomości będzie możliwa po krótkiej rozmowie telefonicznej.

W praktyce odpowiednia wycena to coś znacznie więcej niż podanie ceny “za metr”. Dlatego właśnie agenci nieruchomości nie decydują się na działanie, którym jest kompleksowe wycenienie nieruchomości przez telefon. Możemy oczywiście podać bardzo ogólny przedział cenowy, ale konkretna wartość wymaga już dokładniejszej analizy. 

Dlaczego nie wycenimy Twojej nieruchomości przez telefon?

Powód jest prosty – przez telefon nie jesteśmy w stanie zobaczyć rzeczy, które realnie wpływają na wartość mieszkania. A szczególnie na rynku takim jak Łódź, gdzie różnice bywają ogromne nawet w obrębie jednej ulicy.

Dwa mieszkania o tym samym metrażu mogą mieć zupełnie inną wartość. Jedno będzie po generalnym remoncie w nowym budownictwie, drugie do remontu generalnego z problemami technicznymi w starej kamienicy. I właśnie dlatego profesjonalna wycena nieruchomości wymaga obejrzenia lokalu oraz analizy stanu prawnego i lokalizacji. 

Od czego zależy cena mieszkania? 

Wielu właścicieli myśli, że wartość nieruchomości da się określić bardzo prosto – wystarczy sprawdzić średnią cenę za metr w okolicy i przemnożyć ją przez metraż. W praktyce rynek działa jednak dużo bardziej skomplikowanie. To właśnie dlatego dwa bardzo podobne mieszkania potrafią różnić się ceną nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Kluczowe znaczenie oczywiście ma lokalizacja, ale nawet w obrębie jednej dzielnicy ceny mogą klasyfikować się zupełnie inaczej. W Łodzi dobrze widać to choćby między nowym budownictwem a starszymi kamienicami. Mieszkanie o podobnym metrażu może mieć zupełnie inną wartość w zależności od standardu budynku, stanu technicznego czy samego otoczenia.

Ogromny wpływ ma też standard mieszkania. Lokal po generalnym remoncie, gotowy do wprowadzenia, niemal zawsze będzie wyżej wycenianą nieruchomością niż mieszkanie wymagające dużych nakładów finansowych. Kupujący bardzo zwracają uwagę na rzeczy, które pozornie wydają się drobiazgami – układ pomieszczeń, ilość światła, balkon, piętro czy możliwość parkowania.

Na cenę wpływa również sytuacja prawna nieruchomości. Mieszkania z uporządkowaną dokumentacją i jasnym stanem prawnym sprzedają się szybciej i zwykle osiągąją lepsze ceny. Właśnie dlatego profesjonalna wycena nieruchomości nie polega wyłącznie na analizie zdjęć czy ogłoszeń z internetu. 

Wycena nieruchomości do sprzedaży a realna cena rynkowa 

Bardzo często właściciele sugerują się cenami z ogłoszeń. Problem polega na tym, że ogłoszenie nie pokazuje, za ile mieszkanie faktycznie się sprzedało. Profesjonalna wycena nieruchomości do sprzedaży opiera się nie tylko na ofertach z internetu, ale też na znajomości rynku i realnych cen transakcyjnych. To szczególnie ważne w Łodzi, gdzie różnice między ceną ofertową a końcową potrafią być naprawdę duże. 

Dobrze przygotowana wycena nieruchomości do sprzedaży pomaga uniknąć dwóch najczęstszych błędów: 

• wystawienia mieszkania za tanio, 
• albo “spalenia” oferty przez zbyt wygórowaną cenę

Czy wycena nieruchomości przez telefon ma sens?

Krótka rozmowa telefoniczna może pomóc wstępnie określić widełki cenowe, ale pełna wycena nieruchomości przez telefon po prostu jest nierzetelna. Agent nie widzi standardu mieszkania, nie zna dokładnego stanu budynku ani wielu szczegółów, które mają ogromny wpływ na cenę. 

Dlatego profesjonalne biura nieruchomości podchodzą do tego ostrożnie. Lepiej powiedzieć klientowi uczciwie, że potrzebna jest dokładniejsza analiza, niż podać przypadkową kwotę, która później okaże się kompletnie nietrafiona. 

W naszym przypadku wycena nieruchomości jest bezpłatna dla klientów, którzy planują sprzedaż i współpracę z biurem. Dzięki temu właściciel może poznać realną wartość mieszkania bez ryzyka i zobowiązań. 

Warto też pamiętać, że czym czym innym jest zwykła wycena nieruchomości, a czym innym wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego. W tym drugim przypadku bank wymaga operatu przygotowanego przez rzeczoznawcę majątkowego. 

Taka wycena ma określoną formę, jest dokumentem formalnym i służy w celu zabezpieczenia kredytu. Nie należy jej mylić z analizą ceny potrzebną do sprzedaży mieszkania. 

Dlaczego znajomość lokalna rynku ma znaczenie? 

W Łodzi różnice cenowe potrafią być naprawdę duże – czasem nawet między sąsiadującymi ulicami. Dlatego odpowiednia wycena nieruchomości wymaga nie tylko danych z internetu, ale też praktycznej znajomości miasta i konkretnych dzielnic. To właśnie lokalna wiedza pozwala ocenić, ile naprawdę warte jest mieszkanie i jak ustawić cenę, żeby nieruchomość sprzedała się sprawnie, a jednocześnie nie była sprzedana poniżej swojej wartości.