Podatek od sprzedaży mieszkania – kto i kiedy musi go zapłacić?

Sprzedaż mieszkania jest czynnością cywilnoprawną, a to oznacza, że należy być przygotowanym na dodatkowe koszty. Na szczęście, w przypadku nieruchomości, część sprzedających może liczyć na zwolnienie z podatku. Dowiedz się, kto może uniknąć opłat oraz jakie trzeba spełnić warunki, by nie płacić podatku od sprzedaży mieszkania.

Podatek od sprzedaży mieszkania – ile wynosi i kiedy trzeba go opłacić?

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi w Polsce 19% i jest liczony od dochodu. W praktyce oznacza to, że podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) naliczany jest od różnicy kwoty sprzedaży mieszkania i kwoty, za którą go nabyliśmy. Jeśli mieszkanie sprzedano w takiej samej cenie, w jakiej je zakupiono bądź mniejszej, wówczas będzie obowiązywało zwolnienie z podatku. Warto pamiętać jednak, że próba zaniżenia wartości mieszkania nie jest dobrym sposobem na to, jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości. Urząd Skarbowy może skorzystać z możliwości przeprowadzenia ekspertyzy przez rzeczoznawcę, aby upewnić się, że zadeklarowana cena jest zgodna z bieżącymi stawkami rynkowymi.

Jak zapłacić PCC i kiedy mija termin płatności?

Podatek od sprzedaży mieszkania należy opłacić do końca kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W tym celu należy złożyć wypełniony wniosek PIT 39. Podczas wypełniania wniosku warto mieć na uwadze, że w różnych sytuacjach, kwota podatku może się różnić. Nie w każdym przypadku podatek od wzbogacenia będzie wyliczany od pełnej kwoty sprzedaży. W przypadku wątpliwości co do tego jaki podatek od sprzedaży mieszkania należy opłacić warto skonsultować przypadek z pracownikiem Urzędu Skarbowego. Na pytanie jak zapłacić PCC powinno znać odpowiedź również biuro nieruchomości, które poza samym pośrednictwem w sprzedaży oferuje wsparcie i konsultacje dotyczące obsługi procesów okołosprzedażowych. 

Zwolnienie z podatku od sprzedaży mieszkania po 5 latach od jego kupna

Założeniem ustawodawcy jest, by podatek od sprzedaży mieszkania płaciły przede wszystkim te osoby, które zarabiają na obrocie nieruchomościami. Dlatego ustawa przewiduje wyjątki – podatku od sprzedaży mieszkania nie muszą płacić osoby, które sprzedały je po upływie 5 lat podatkowych od jego kupna. Należy przy tym zwrócić uwagę, że zaczynamy liczenie od kolejnego roku podatkowego po zakupie nieruchomości.

W pierwszym przypadku Jan Kowalski nie musi zgłaszać sprzedaży mieszkania do Urzędu Skarbowego. W drugim natomiast jest zobligowany do wypełnienia formularza PIT 39 i rozliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości w wysokości 19% od dochodu z tej transakcji. 

Podatek od sprzedaży mieszkania a wydatki na cele mieszkaniowe

Podatku od sprzedaży nieruchomości nie muszą także płacić osoby, które sprzedały mieszkanie przed upływem 5 lat podatkowych i które na sprzedaży mieszkania zyskały. Warunkiem jest jednak przeznaczenie całego dochodu ze sprzedaży mieszkania na cele mieszkaniowe:

• kupno innej nieruchomości – mieszkania, domu bądź działki budowlanej
• wybudowanie domu
• remont domu lub mieszkania
• spłata kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na własne potrzeby mieszkaniowe

Do kosztów, określonych jako cele mieszkaniowe, zaliczane są wszelkie prace, przywracające pierwotną zdolność użytkową (koszt zakupu materiałów oraz koszt pracy, jeśli remont wykonuje firma remontowa). Wliczony jest w nie także tzw. biały montaż, czyli instalację wanny, kabiny prysznicowej czy umywalki, jako elementów instalacji wodno-kanalizacyjnej. Za cele mieszkaniowe nie uznaje się natomiast montażu kuchni gazowej czy elektrycznej, nawet w zabudowie oraz zakupu mebli, a także prac konserwacyjnych.

Jak rozliczyć wydatki, aby uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości? 

Aby skorzystać z ulgi podatkowej w tym przypadku należy dysponować fakturami lub rachunkami za wszystkie wydatki przeznaczone na cele mieszkaniowe. Muszą one być wystawione w ciągu 3 lat podatkowych od sprzedaży mieszkania. Jeśli więc ponieśliśmy koszty w związku z remontem, faktury za materiały oraz przeprowadzone prace nie mogą być wystawione przed datą sprzedaży mieszkania. Ponadto na cele mieszkaniowe muszą zostać przeznaczone wszystkie środki – pełny dochód ze sprzedaży mieszkania. W przeciwnym razie po upływie 3 lat należy rozliczyć pozostałe, niewykorzystane środki i od nich uiścić podatek w wysokości 19%.

Aby móc liczyć na ulgę podatkową, wydatki na cele mieszkaniowe muszą być przeznaczone wyłącznie na posiadaną nieruchomość, która nie może służyć celom zarobkowym. W ustawie nie ma ograniczenia do liczby posiadanych nieruchomości – ważne, by nieruchomość, którą nabywamy bądź remontujemy, była nasza i służyła celom mieszkaniowym.

Podatek od sprzedaży a podatek od nieruchomości

Z procesem sprzedaży i zakupu mieszkania wiąże się wiele obowiązków nałożonych przez polskie prawo, takich jak podatek od zakupu mieszkania, podatek od nieruchomości i gruntu, czy w niektórych przypadkach podatek od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy jest nałożony zarówno na nabywcę, jak i na zbywcę.

Warto pamiętać, że podatek od sprzedaży nieruchomości jest nałożony na sprzedającego, jednorazowy i należy go uiścić w określonym terminie.

W związku z licznymi możliwościami zwolnienia z podatku od sprzedaży mieszkania, wiele osób sprzedających mieszkanie nie musi płacić podatku PCC po sprzedaniu nieruchomości. Pamiętajmy jednak, by skrupulatnie obliczyć okres między kupnem a sprzedażą mieszkania. W przypadku przekazania środków na cele mieszkaniowe, należy kompletować wszelkie faktury oraz rozliczyć pełną kwotę w ciągu 3 lat od daty sprzedaży. Współpraca z biurem nieruchomości pozwala na bezpieczeństwo transkacji, a odpowiedni agent podpowie jaki podatek od sprzedaży mieszkania należy opłacić i jak go uniknąć.