Podatek od sprzedaży mieszkania – kto i kiedy musi go zapłacić?

Sprzedaż mieszkania jest czynnością cywilnoprawną, od której należy zapłacić podatek. Tzw. podatku od wzbogacenia się nie muszą jednak płacić wszyscy. Dowiedz się, kto jest zwolniony z obowiązku podatkowego, jakie trzeba spełnić warunki, by nie płacić podatku od sprzedaży mieszkania oraz jaka jest jego stawka.

Podatek od sprzedaży mieszkania – ile wynosi i kiedy trzeba go opłacić?

Stawka podatku od sprzedaży mieszkania wynosi w Polsce 19%. Jest ona jednak liczona od dochodu. Oznacza to, że 19% podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) naliczane jest od różnicy kwoty za sprzedaż mieszkania i kwoty, za jaką je kupiliśmy. Jeśli mieszkanie sprzedaliśmy w takiej samej cenie, w jakiej je kupiliśmy bądź mniejszej, będziemy więc zwolnieni z uiszczenia podatku od sprzedaży mieszkania. Pamiętajmy jednak przed próbą zaniżania wartości mieszkania celem uniknięcia płacenia podatku – jeśli US dopatrzy się takich działań, konieczne będzie opłacenia podatku wraz z należnymi odsetkami oraz mandatu, który prawdopodobnie zostanie nam wystawiony.

Podatek od sprzedaży mieszkania należy opłacić do końca bieżącego roku podatkowego, czyli do końca kwietnia. W tym celu składamy wypełniony wniosek PIT 39. Istnieją jednak pewne okoliczności, które zwalniają z obowiązku podatkowego.

Zwolnienie z podatku od sprzedaży mieszkania po 5 latach od jego kupna

Założeniem ustawodawcy jest, by podatek od sprzedaży mieszkania płacili przede wszystkim te osoby, które zarabiają na obrocie nieruchomościami. Dlatego ustawa przewiduje wyjątki – podatku od sprzedaży mieszkania nie muszą płacić osoby, które sprzedały je po upływie 5 lat podatkowych od jego kupna. Należy przy tym zwrócić uwagę na czas trwania roku podatkowego, który w Polsce zaczyna się 1 kwietnia, a kończy 31 marca. Jeśli:

• Jan Kowalski kupił mieszkanie w lutym 2016 i sprzedał je w maju 2021, będzie zwolniony z płacenia podatku od sprzedaży mieszkania
• Jan Kowalski kupił mieszkanie w lutym 2016 i sprzedał je w marcu 2021, nie będzie zwolniony z płacenia podatku od sprzedaży mieszkania

W drugim przypadku do końca kwietnia 2022 roku Jan Kowalski zobligowany jest do wypełnienia formularza PIT 39 i rozliczenia podatku od sprzedaży mieszkania w wysokości 19% od dochodu z tej transakcji. W pierwszej sytuacji nie musi zgłaszać sprzedaży mieszkania w US.

Podatek od sprzedaży mieszkania a wydatki na cele mieszkaniowe

Podatku od sprzedaży nieruchomości nie muszą także płacić osoby, które sprzedały mieszkanie przed upływem 5 lat podatkowych i które na sprzedaży mieszkania zyskały. Warunkiem jest jednak przeznaczenie całego dochodu ze sprzedaży mieszkania na cele mieszkaniowe:

• kupno innej nieruchomości – mieszkania, domu bądź działku budowlanej
• wybudowanie domu
• remont domu lub mieszkania

Do kosztów, wliczających się w cele mieszkaniowe, zaliczamy wszelkie prace, przywracające pierwotną zdolność użytkową (koszt zakupu materiałów oraz koszt pracy, jeśli remont wykonuje firma remontowa). Wliczamy w nie także tzw. biały montaż, czyli instalację wanny, kabiny, prysznicowe czy umywalki, ponieważ są one elementem instalacji wodno-kanalizacyjnej. Celem mieszkaniowym nie jest natomiast montaż kuchni gazowej czy elektrycznej, nawet w zabudowie oraz zakup mebli, a także prace konserwacyjne.

Rozliczenie wydatków na cele mieszkaniowe a zwolnienie z podatku od sprzedaży mieszkania

Pamiętać należy, że aby obowiązywała nas ulga podatkowa, musimy dysponować fakturami lub rachunkami za wydatki, jakie przeznaczyliśmy na cele mieszkaniowe. Muszą one być wystawione w przeciągu 3 lat podatkowych od sprzedaży mieszkania. Jeśli więc ponieśliśmy koszty w związku z remontem, faktury za materiały oraz przeprowadzone prace nie mogą być wystawione przed datą sprzedaży mieszkania. Ponadto na cele mieszkaniowe muszą zostać przeznaczone wszystkie środki – pełny dochód ze sprzedaży mieszkania. W przeciwnym razie po upływie 3 lat podatkowych należy rozliczyć pozostałe, niewykorzystane środki i od nich uiścić podatek w wysokości 19%.

Aby móc liczyć na ulgę podatkową, wydatki na cele mieszkaniowe muszą być przeznaczone wyłącznie na naszą nieruchomość, które nie służy nam innym celom, np. zarobkowym. W ustawie nie ma ograniczenia do liczby posiadanych nieruchomości – ważne, by nieruchomość, którą nabywamy bądź remontujemy, była nasza i służyła celom mieszkaniowym.

W związku z licznymi możliwościami zwolnienia z podatku od sprzedaży mieszkania, wiele osób sprzedających mieszkanie nie musi płacić podatku PCC po sprzedaniu nieruchomości. Pamiętajmy jednak, by skrupulatnie obliczyć okres między kupnem a sprzedażą mieszkania bądź sprzedażą mieszkania a wydatkami na cele mieszkaniowe. Nie zapominajmy również o obowiązku podatkowym wynikającym z kupna mieszkania. W naszym biurze nieruchomości pomagamy klientom oszacować dodatkowe koszty, związane z kupnem bądź sprzedażą mieszkania, do których zalicza się obowiązek podatkowy.