Raty malejące czy równe – jaki kredyt hipoteczny jest lepszy?

Wiele osób, decydujących się na kupno własnego mieszkania, korzysta z kredytu hipotecznego, bez którego część rodzin nie mogłaby pozwolić sobie na tak dużą inwestycję. Przeglądając oferty różnych banków i wybierając ofertę jednego z nich, musimy się zdecydować na jeden z dostępnych wariantów – kredyt hipoteczny z ratami równymi lub malejącymi. Dowiedz się, czym są raty malejące, czym równe i dla kogo poszczególne warianty są korzystniejsze.

Raty równe – kredyt hipoteczny z ratami stałymi najpopularniejszy wśród Polaków

Na raty kredytu składa się część kapitałowa oraz odsetki. Na odsetki składa się stopa procentowa, a właściwie WIBOR, który zależny jest od stopy procentowej, marża banku i ubezpieczenie kredytu, które w kredycie hipotecznym często jest obowiązkowe. W przypadku rat równych w pierwszych miesiącach i latach kredytowania w racie kredytu przeważa część odsetkowa, a mniejszą część kapitałowa. W kolejnych okresach spłaty kredytu proporcje te się zmieniają – pod koniec spłacania kredytu na ratę składa się przede wszystkim kapitał. Mimo zmian proporcji części kapitałowej i odsetek, wysokość rat pozostaje niezmienna.

Należy jednak pamiętać, że zmieniające się stopy procentowe wpływają na wysokość rat. Obserwujemy to dokładnie od czasów pojawienia się koronawirusa – najpierw NBP obniżyło stopy procentowe, by odciążyć Polaków, spłacających kredyty. Wówczas raty znacząco zmalały. Obecnie mamy do czynienia z podnoszeniem stóp procentowych, co przekłada się na wzrost rat kredytowych. Zakładając jednak niezmieniające się stopy procentowe, raty równe pozostają bez zmian przez cały okres spłacania kredytu.

Większość Polaków decyduje się na ten wariant kredytu hipotecznego – równe raty są znacznie bezpieczniejsze dla osób, które nie mają dużego zaplecza finansowego. Z pewnych względów bardziej opłacalne są jednak raty malejące.

Czym są raty malejące?

W przypadku rat malejących inaczej skonstruowany jest system spłacania kredytu. Część odsetkowa na samym początku jest największa, by zmniejszać się wraz ze zmniejszającym się zadłużeniem. Część kapitałowa przez cały okres kredytowania pozostaje bez zmian. W związku z tym w pierwszych miesiącach raty kredytu są najwyższe i stopniowo maleją, by na koniec spłacania były mniejsze i mniej obciążające budżet domowy.

Zakładając tę samą kwotę kredytu, raty malejące są z początku znacząco większe od rat równych i oczywiście mniejsze od rat równych na koniec spłacania zobowiązania. Kredyt z ratami malejącymi jest tańszy – kredytobiorca oddaje bankowi mniejszą kwotę, niż w przypadku rat równych. Nie każdy jednak może i powinien decydować się na malejące raty.

Raty malejące a raty równe – najważniejsze różnice

Kredyt z ratami malejącymi kusi kredytobiorców ze względu na korzystniejszy całkowity koszt kredytu. Oznacza to, że bankowi oddajemy znacząco mniejszą kwotę – korzyści te jednak odkładają się w czasie, bowiem z początku raty są większe. Ponadto raty malejące z początku są bardziej podatne na zmiany stóp procentowych i w przypadku ich podnoszenia, rata kredytu zwiększa się bardziej dotkliwie, niż w przypadku rat równych. Jest to spowodowane przeważającą częścią odsetkową w ratach malejących. Dysproporcje te odwracają się z biegiem czasu i pod koniec spłacania kredytu osoby z kredytem z ratami malejącymi będą mniej zagrożone w sytuacji, gdy NBP zdecyduje się na podniesienie stóp procentowych.

Ze względu na możliwość znaczącego wzrostu wysokości rat w przypadku podniesienia stóp procentowych, kredyt z ratami malejącymi zaleca się wyłącznie osobom, które posiadają oszczędności i będą w stanie bez trudu spłacać wyższą ratę niż ta, którą wyliczono w dniu podpisania umowy kredytowej. Jeśli więc kupując mieszkanie lub dom, mamy odłożoną dość dokładną kwotę na jego remont, zdecydowanie bardziej opłaca się kredyt z równymi ratami.

Dla kogo raty malejące są opłacalne?

Komu więc opłacają się raty malejące? Na pewno tym osobom, które dysponują odpowiednim zapleczem finansowym. Wielu kredytobiorców to młodzi ludzie, dopiero zakładający rodziny lub mający założenie w planach. Początek kariery zawodowej daje realne nadzieje na podwyżki, które będą pomocne w spłacaniu równych rat w przyszłości. W przypadku takich osób ograniczeniem może być również zdolność kredytowa, która pozwoli na pożyczenie potrzebnej kwoty wyłącznie z równymi ratami. Ponieważ raty malejące z początku są większe, zmniejszają one zdolność kredytową – banki biorą pod uwagę możliwość spłacania przez kredytobiorców wyższych rat. Dodatkowo, gdy w przyszłości zdecydują się oni nadpłacać kredyt, by spłacić go wcześniej, również raty równe będą korzystniejszą formą finansowania.

Raty malejące są więc dobrym rozwiązaniem dla osób, które posiadają znaczące oszczędności, a kapitał, jaki chcą pożyczyć, jest wyraźnie mniejszy niż zdolność kredytowa. W ich przypadku wysokość raty nie wpływa znacząco na domowy budżet, a w ujęciu kilkudziesięciu lat zaoszczędzą na kosztach kredytu. Pozostali kredytobiorcy powinni skłaniać się ku ratom równym, które są bezpieczniejsze na początku spłacania kredytu.